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融创步入良性大循环窗口期

2020-04-02 00:19:56 点击 评论

过去的一年,在房地产江湖里,狼终于来了。


之前,或破产或转行的房企,大都是一些小型的地方开发商。它们常常机会型介入开发领域,一遇到风吹草动,首当其冲被冲击。


但是从去年开始,行业开始出现百强之内的中型房企卖地割肉的情形,说明了房地产市场真的开始变天了。这些房企有一个共同的特征,就是全都陷入了一种恶性循环,即:地拿错—销售不畅—回款困难—流动性危机—融资成本升高—无力拿更多好地——销售不畅……


这道链条成了一道分水岭,做得不好的企业被它羁绊;做得好的企业,从此进入了良性正循环通道。


融创就是一个很好的例子。这几年在每个关键时间点,融创踏准节拍,从而抢到了发展的主动权。



进退有据的拿地能力


早在2015年上半年,老孙就在公开场合向行业喊话:地价已经太高了,融创要减少在公开市场拿地。现在回过头看,那些后面采取冒进策略、抢了很多高价地的房企,有不少现在都陷入了流动性泥沼里不能自拔。


老孙曾经说过,干房地产就怕地拿错了。



融创从2015年下半年开始,把重心转入并购市场。过去积累的声誉,让融创在并购市场屡有斩获,大量优质土地被老孙收入囊中。最典型的是三场战役:并购万达资产包、并购泛海资产包,以及并购环球世纪与时代环球资产包。


这些并购大大提升了融创土储,降低了土地成本。


以去年底并购环球世纪与时代环球资产包为例。这次交易涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目。融创以少量的投入、合理的价格,锁定了货值超过6200亿元的优质土储,确权土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平米。与此同时,借此机会,融创还成功切入到了会议会展行业,进一步丰富了文旅布局和业态。


目前,融创在货值高达3.07万亿元的土储中,超过60%的土储是通过收并购方式获取来的。2019年以来获取的高质量土储中,通过收并购方式获取了6741亿货值,占2019年总新增土储的50%。


融创作为行业并购第一品牌效应已经显现。


销售回款能力强


地拿好了,销售去化就会变得相对容易。




在过去一年里,2019年,融创实现合同销售额5562亿元,超额完成全年销售目标,行业排名稳居前四。分城市来看,融创在43个城市销售排名前十,较2018年增加6个城市;销售排名第一的城市从9个增长到13个;其中,三个城市销售金额超300亿元,17个城市销售额超百亿元。


对于融创的去化能力,老孙一直表现得很自信。


一方面,融创的土储优势非常明显,截至目前,融创在手的确权土储货值高达3.07万亿元,其中货值超过82%的土储位于一二线城市,平均土地成本仅4306元/平方米。




另一方面,融创的高管团队、销冠文化和营销能力,搭配组合成了一股强大的势能,形成了独有的销售特色。融创的大部分高管,都和老孙共事15年之上,他们在运营理念和营销文化上达成了统一的默契。全公司,上有文化引导下有员工努力奋斗,最终让销冠在各个城市遍地开花。


稳定的管理和强势营销组合,再加上偏低的土地成本,助力融创获得了超出行业一般水平的利润率。


在2019年,融创实现营业收入1693.2亿元,同比增长36%;毛利达414.1亿元,同比增长约33%;实现归母净利润260.3亿元,同比增长57%,创出历史新高;同时,净资产收益率同比提升了4.3个百分点至37.2%。


融资条件大大改善


融创在净利润和净资产等方面实现改善和增长后,持续得到了投资市场和国际机构认可。


2019年,融创中国被纳入恒生中国企业指数。截至目前,融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国(香港上市)100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国(香港上市)25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。


同在2019年,三大国际评级机构标普、穆迪和惠誉纷纷再次上调公司评级。此外,国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金、美银美林和瑞信等,多次发布报告大力推介融创中国,给予“跑赢大市”评级,并列为“首选推荐”股票。


国际评级机构和投资市场对融创的肯定,大大提升了公司信用等级,表现在融资渠道和成本上,都呈现出良性发展态势。


今年1月10日,融创以每股42.8港元配售1.87亿股,净募资80亿港元,本次配股增厚了股东权益,优化了公司的资本结构。同时,融创最新发行的5.4亿美元优先票据,票息仅为6.5%。


可见,融创这些年,尤其是最近几年的加速度增长,并不全沿袭的是常规发展路径,而是一种独辟蹊径的方式,先从最擅长的拿地能力入手,继而全面提升公司品质,最后获得了市场和机构的认可,让融资条件不断得到改善。这一明智的弯道超车战略,让融创从众多竞争者中脱颖而出,从此走入了良性大发展的窗口期。


融创在自我发展过程中,社会和品牌效应也在不断扩散。


首先,产品影响力持续提升。


这几年,融创在各个核心城市打造了很多标杆产品,包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品。如今,融创每到一个城市,都会在当地掀起一轮热潮,这已成为一个行业现象级事件。


最近,在由克而瑞研究中心发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中,融创高居榜首。公司旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。


其次,服务创新增强软实力。


融创持续推动建立智慧社区管理平台,并基于WELL等领先技术标准,打造健康住宅,包括归家、休闲、运动、学习、游戏在内的五大生活场景体系。同时,融创还致力于提供一站式高品质社区生活服务,打造“线上+线下”服务平台;打造健走未来、果壳计划、邻里计划、业主春晚四大业主品牌活动,与业主共建社区文化;提供包括资产管理、家政、文旅服务、美居、社区空间运营在内的高品质社区服务。


现在,融创服务已经形成了品牌效应。据第三方权威咨询机构赛惟咨询发布的数据,继2018年之后,2019年融创服务的客户满意度再度达到90分,远高于行业前十85分的平均水平。同时,融创服务还荣获了“2019中国物业品质服务领先品牌企业”前三名的好成绩。


最后,履行企业社会责任义不容辞。


此次疫情期间,融创在行业内率先捐款1.1亿驰援武汉,还积极开展“抗疫白衣天使”子女专项招聘计划、购房优惠、文旅乐园免票等医护人员专项关爱行动。


同时,融创文旅还免除了1500余家商户1月25日至2月底全部租金。此外,融创服务也构建起“三防体系”,3万名员工为超百万业主建立起坚实的“安全防线”,同时推出“人才共享”,提供超过1300个工作机会给受疫情影响的人群。


这些举措,都体现了融创对于企业社会责任的担当。


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