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11月已过,12月已来,哪么谈一下11月昆明房地产市场研究报告

2019-12-18 00:00:00 作者:昆明房红网,营销专员小红 点击 评论

  1月昆明主城住商办土地供17宗,占地912.36亩,商业商务用地居多,建筑体量147.49万㎡,起拍金额25.24亿,土地单价276.67万元/亩,起拍楼面价1711元/㎡。

  据本机构统计,截止到2019年11月30日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共17宗,拟出让占地面积共计60.82万平米,出让起始总价约25.24亿元,出让综合楼面价1711元/㎡。

  土地市场-土地成交

  本月共计成交住商办用地29宗,用地面积44.42万方,建筑面积52.57万方,成交总价65.55亿元。

  截止到2019年11月30日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共29宗,成交土地面积44.42万平米,成交金额65.55亿元,平均地价983.76万元/亩。

  土地市场-昆明土地市场细分

  11月土地成交招拍挂公开拍卖为主,西山区成交显眼。其中草海板块五号地块第四次流拍后挂出,溢价成交,西山区高新板块一宗住宅用地溢价43.07%成交。

  本月商住类土地成交29宗,多数土地集中于西山区和五华区,整体楼面价达12470元/㎡,草海板块五号地块区位优势明显,带动整体成交楼面价大幅度上涨,商品房成交均价小幅下降,房地价比值大幅缩小。

  本月土地成交量跌价涨,公开招拍挂为主,成交29宗地块,西山区主力成交8宗优质综合用地,39.70万方,占比89.36%,五华区成交21宗,占比10.64%。

  本月商品房市场供应上涨,商品房供应以住宅为主,极少数商业量补位,由于中国铁建·西派国樾、金地悦天下、碧桂园龙腾世家等项目车位成交量大价低拉低整体成交均价。

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  11月主城商品房供应183.10万方,环比上涨10.63%,同比下降21.37%,供应量上涨,临近年末各房企集中供货预备冲刺,11月主城商品房成交160.42万方,环比上涨14.54%,同比上涨24.11%,成交面积小幅上涨,总体市场供大于求,11月成交均价9700元/㎡,环比下降21.93%,同比下降8.82%,本月车位成交占比较高,拉低市场成交均价。

  物业市场-商品房存量

  本月市场进入年底冲刺预备阶段各房企放量供应,商品房存量呈上升阶段,整体市场去化压力较大,未来去存依旧是市场面临的主要任务。

  11月,昆明市场可售面积1528万方,同比增加265万方,环比上涨23万方,去化依旧保持较大压力。

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  11月,市场走势保持平稳,消化周期处在12个月左右。

  物业市场-商品住宅走势

  本月各房企备货冲量,供应上升,房企放价促销,加之成交区位影响,价格结构性下降成交量价呈现小幅下降的状态。

  11月主城商品住宅供应100.20万方,环比上涨33.71%,同比下降44.21%,整体供应大幅度上升,11月主城商品住宅成交83.21万方,环比下降15.69%,同比下降1.45%,成交量小幅下滑,11月主城商品住宅成交均价13726/㎡,环比下降4.25%,同比上升7.24%,成交均价小幅度下降。

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  物业市场-分物业

  商品住宅市场供应节奏加快,高层项目主导供应,洋房别墅少量供应,后期将依旧以高层为主入市,预计后期房价水平将上扬。

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  物业市场-商品住宅存量

  碧桂园龙腾世家等项目项目集中放量,供应上涨,万科魅力之城等项目低价出货,致使量升价跌;期总体成交低位运行,库存持续攀升,去化周期高位运行。

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    办公市场走势

  近年办公市场供应成交均保持平稳,供求均有所增长,整体市场回暖。

  办公供应从2012年到2014年,总体上供应量上升,2014年达到顶点,办公存量最大,2015至2017年后供应减少,去化库存为主,2017年后供应有回升趋势,在成交方面,2015到2019年,成交量总体保持稳定,市场供求保持平稳健康发展,从成交价格方面看,近三年市场办公成交均价有所波动,17年开始价格结构性变化。

  办公市场走势

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  办公市场供大于求,市场以去库存为核心,本月供应成交量小幅下降,金地中央公园、万彩城等项目成交量大且带动均价上扬。

  11月办公供35.21万方,环比下降21.74%,同比上涨41.77%,办公市场供应量下降,

  11月办公成交16.34万方,环比下降14.58%,同比上涨29.20%,成交量小幅度下降,

  11月办公成交均价9536元/㎡,环比上涨7.53%,同比下降20.35%,成交均价上扬。

  办公市场存量

  办公市场库存过盛,库存量小幅上涨保持高位运行,市场成交略显疲态,去化周期长达26个月去存压力大。

  本月办公市场以去库存为主,库存量上升,仍处于高位,截止本月存量面积462万方,近一年办公供销保持相对平衡走势,但市场呈现疲软业态,去化周期保持在26个月以内。

  商业市场走势

  商业市场供远大于求,成交持续低位,呈现疲软状态,成交均价保持上扬,整体市场低位运行。

  供求方面,从2012年到2014年,供应量一直稳健上涨,商业成交量逐年上涨,2014年供应量达到峰值,2015年以后,供应量放缓,市场主要以去库存为主,市场库存堆积,去化压力大,从成交价格方面看,受成交结构影响,2013—2016年,整体成交价格呈下降趋势,2016年至今均价维稳,2019年受“三稳”政策影响,价格将保持稳定趋势。

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  商业市场走势

  碧桂园龙腾世家等项目集中放量,供应上涨,万科魅力之城等项目低价出货,致使量升价跌。

  11月商业供应面积8.87万方,环比上涨54.80%,同比下降13.59%,供应量大幅度上涨,11月商业成交面积6.13万方,环比上涨47.00%,同比上涨20.53%,市场成交小幅上涨,11月商业成交均价17389元/平米,环比下降15.99%,同比上升2.68%,整体成交均价小幅下降。

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  商业市场存量

  商业市场年末各项目集中放量,库存持续攀升,去化周期高位运行。

  截止目前商业库存524万方,库存量保持高位,库存压力大,库存依旧保持增长,去化周期达126个月,去化周期长。


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